El Pleno del Ayuntamiento de Madrid ha dado luz verde provisionalmente este miércoles, en una sesión extraordinaria, al Plan RESIDE. Este plan busca proteger e incentivar el uso residencial en la ciudad y asegurar una oferta turística ordenada y legal, mejorando así la convivencia entre residentes y visitantes.

El objetivo principal de esta modificación del Plan General de Ordenación Urbana es salvaguardar la calidad de vida de los residentes sin afectar el desarrollo económico. Se promueve un modelo donde los pisos turísticos coexistan con otras formas de alojamiento, protegiendo a los residentes de los inconvenientes de compartir edificio. El Plan RESIDE restringe la operación de pisos turísticos en edificios residenciales, favoreciendo su concentración en bloques destinados exclusivamente al turismo y descentralizando esta actividad económica hacia áreas terciarizadas. Esto busca recuperar y aumentar el parque de viviendas para uso residencial habitual en el centro.

La modificación del Plan General a través del Plan RESIDE, impulsada por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, liderada por Borja Carabante, fue presentada a la cámara madrileña tras un período de información pública. De las 59 alegaciones recibidas, se estimaron totalmente dos, parcialmente 30 (incluyendo las de Más Madrid, Socialista y Vox) y se desestimaron 30. El plan fue aprobado con el apoyo del Grupo Municipal del Partido Popular, la abstención de Vox y el voto en contra de Más Madrid y Socialista. El documento será enviado a la Comunidad de Madrid para su revisión y aprobación final. Se espera que el Plan RESIDE entre en vigor en agosto de 2025.

"Queremos que haya pisos turísticos en la ciudad", afirmó Carabante, aclarando que deben coexistir "sin expulsar al vecino". Aseguró que el Plan RESIDE cumplirá con ambas condiciones.

El Ayuntamiento simplifica la regulación del Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019. Mientras que el PEH regulaba tres anillos, el Plan RESIDE opera en dos áreas: el centro histórico, donde hay mayor presencia de viviendas turísticas y mayor pérdida de activos inmobiliarios para uso residencial, y el resto de la ciudad.

Las obligaciones que incluye para el centro histórico quedan delimitadas a las siguientes vías:

-Avenida de la Reina Victoria.

-Glorieta de los Cuatro Caminos.

-Calle de Raimundo Fernández Villaverde.

-Calle de Joaquín Costa.

-Plaza de la República Argentina.

-Glorieta de López de Hoyos.

-Glorieta de Francisco Silvela.

-Plaza de Manuel Becerra.

-Calle de Doctor Esquerdo.

-Calle de Pedro Bosch.

-Calle de Cocheras.

-Calle de Téllez.

-Calle del Comercio.

-Avenida de Ciudad de Barcelona.

-Calle de Méndez Alvaro.

-Calle de General Lacy hasta Ramírez de Prado.

-Calle de Tomás Bretón.

-Calle de Juana Doña.

-Calle de Juan de Vera.

-Linde oriental de la parcela de la Penitenciaria de Yeserías.

-Calle de Alejandro Ferrant.

-Linde oeste y sur de la parcela correspondiente a calle de Embajadores, 173.

-Calle de Embajadores.

-Plaza de Italia.

-Plaza del Molino.

-Plaza de Legazpi.

-Calle del Maestro Arbós.

-Avenida del Manzanares sur hasta Pasaje de Montserrat.

-Parque de Madrid Río.

-Glorieta del Marqués de Vadillo.

-Avenida de Manzanares.

-Calle de Puente de San Isidro.

-Avenida del Manzanares.

-Paseo de la Ermita del Santo.

-Glorieta del Puente de Segovia.

-Paseo de Marqués de Monistrol.

-Paseo Bajo de la Virgen del Puerto.

-Glorieta San Vicente.

-Cuesta de San Vicente.

-Paseodel Rey.

-Calle de la Rosaleda.

-Calle de Francisco y Jacinto Alcántara.

-Paseo deCamoens y Valero.

-Glorieta del Maestro.

-Paseo de Ruperto Chapi.

-Plaza de Cristo Rey.

-Linde oriental de la avenida del Arco de la Victoria hasta calle Isaac Peral.

-Calle de Isaac Peral.

-Paseo de San Francisco de Sales.

-Calle de Guzmán el Bueno hasta avenida de la Reina Victoria.

En el interior de este perímetro, el Plan RESIDE establece las siguientes directrices:

1. Para proteger el uso residencial:
2. a)     Se prohíben los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales, incluso en planta baja.
3. b)     En edificios que no sean de uso residencial, se admiten los pisos turísticos sin limitaciones.
4. c)     En edificio residencial catalogado ubicado en calle no terciarizada, sólo podrá cambiarse el uso a pisos turísticos en edificio exclusivo durante 15 años, con licencia directa ligada a la rehabilitación y restauración del edificio. Posteriormente, volverá a tener uso residencial.

En el exterior del centro histórico, el Ayuntamiento de Madrid permite la implantación de pisos turísticos bajo las condiciones actuales tanto en edificios completos como en viviendas dispersas que convivan con uso residencial. En este último caso, se incluye como novedad la obligación de que esos pisos turísticos dispongan de acceso independiente en primera planta y planta baja, una novedad incorporada tras someterse a información pública.

2. Para recuperar el uso residencial:
3. a) El Ayuntamiento ofrecerá ventajas urbanísticas para convertir edificios de uso terciario en uso residencial con incentivos como el incremento de la edificabilidad existente.
4. b) Se admite la transformación de equipamientos dotacionales privados, catalogados y obsoletos en uso residencial para viviendas de alquiler asequible y/ocoliving. Este cambio sólo se permitirá en edificios catalogados, mediante un plan especial de protección que asegure su restauración y rehabilitación. Actualmente, hay 210 edificios de estas características en el centro histórico de la ciudad.
5. Para proteger el comercio de proximidad:

El Plan de Hospedaje de 2019 permitió que los pisos turísticos se pudieran implantar en planta baja, lo que ha provocado que muchos locales de barrio desaparezcan de la zona central porque es más rentable la actividad de vivienda turística, provocando una reducción del comercio al servicio de los vecinos. De 2015 a 2024, se han transformado 3.306 locales en viviendas y/o pisos turísticos en Madrid.

Con el Plan RESIDE, no se permite la transformación de los locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico y la transformación de locales en viviendas en las principales vías terciarias.

En este sentido, en el exterior del centro histórico se prohíbe la transformación de locales en viviendas y pisos turísticos en las siguientes vías terciarizadas:

• Calle de Bravo Murillo, desde calle del Conde de Serrallo a glorieta de Cuatro Caminos.
• Calle de López de Hoyos, de calle Príncipe de Vergara a calle Clara del Rey.
• Calle de Clara del Rey, de calle Padre Xifré a calle López de Hoyos.
• Calle de Cartagena, de avenida de América a calle de Francisco Silvela.
• Calle de Alcalá, de calle de Santa Leonor a plaza de Manuel Becerra.
• Calle de Sepúlveda, de calle de Pradales a calle de Costanilla de los Olivos.
• Calle de Puerto de Canfranc, de Sierra Toledana a avenida de la Albufera.
• Calle de la Oca, de la glorieta del Ejército a calle del General Ricardos.
• Avenida de Nuestra Señora de Valvanera, de calle Vía Carpetana a plaza de Almodóvar.
• Calle de Marcelo Usera, de avenida de Rafaela Ybarra a Puente de Andalucía.
• Calle del Puerto Pajares, de calle Martínez de la Riva a avenida de la Albufera.
• Calle de Martínez de la Riva, de calle Santa Julia a calle Puerto Arbalán.
• Calle de Alberto Palacios, de calle de Encarnación del Pino a plaza de Ágata.
• Paseo de Extremadura, de calle de Alfonso Cea a Puente de Segovia.
• Glorieta del General Ricardos, de glorieta de Marqués de Vadillo a calle de la Oca.
• Paseo Quince de Mayo, de calle de Julián González a calle General Ricardos.
• Calle de Antonio López, de glorieta Marqués de Vadillo a Puente de Andalucía.
• Avenida de Ciudad de Barcelona, de calle del Doctor Esquerdo a M-30.
• Avenida Albufera, de M-30 a avenida de Buenos Aires.
• Calle del Príncipe de Vergara, de calle de Francisco Silvela a plaza de República Dominicana.
• Calle de Méndez Álvaro, de glorieta de Carlos V a M-30.
• Avenida de Córdoba, desde el inicio y su prolongación hasta M-40.
• Avenida de Entrevías, desde el inicio hasta la M-40.
• Avenida de San Diego, desde avenida del Monte Igueldo a calle de Martínez de la Riva.
• Avenida del Monte Igueldo, desde avenida de la Albufera a avenida San Diego.
• Calle Camino Vinateros, de calle de Diego de Valderrábano a calle Pico de los Artilleros.
• Avenida de Moratalaz, de plaza del Corregidor Licenciado Antonio de Mena a plaza del Encuentro.

Un plan de acción que fomenta la legalidad de los pisos turísticos

El Ayuntamiento de Madrid actualizó en octubre el diagnóstico sobre pisos turísticos en la ciudad. En Madrid, operan 17.360 establecimientos turísticos. El 92,7 % son pisos turísticos (16.100). Sólo el 7,45 % son legales (1.200). Almeida puso en marcha el 25 de abril de 2024 un plan de acción transitorio hasta la aprobación definitiva del Plan RESIDE para equilibrar el mercado de hospedaje en la ciudad. Contempla diversas acciones, entre las que se encuentran:

- La suspensión temporal de las licencias municipales desde aquella fecha.

- El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como viviendas de uso turístico (VUT) sin contar con autorización del Ayuntamiento.

- El refuerzo de la plantilla de inspectores en un 15 %.

- La publicación de un listado oficial de VUT con licencia y su ubicación real (hasta la fecha sólo hay 1.200 pisos con licencia en la ciudad).

Suspensión temporal de nuevas licencias

Desde el 25 de abril, se han ‘congelado’ las licencias de pisos turísticos en dos tipos de usos dentro del ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje (anillos 1, 2 y 3) aún vigente:

- Para uso residencial han quedado suspendidas las licencias para pisos turísticos dispersos y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito de Centro.

- Se han suspendido también las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.

Endurecimiento del régimen sancionador

El Ayuntamiento de Madrid no dispone de una normativa sancionadora específica para los pisos turísticos. El procedimiento que se seguía en caso de detección de funcionamiento irregular de un piso turístico que no se puede legalizar era el que se rige por la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo. Inicialmente, se ordenaba el cese de la actividad; si el propietario no acataba la orden municipal y, posteriormente, se comprobaba que continuaba operando ilegalmente, se imponían multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros (de los artículos 100 al 105).  

Desde que se puso en marcha el plan transitorio, cuando el Ayuntamiento de Madrid verifica que una vivienda se dedica a uso turístico sin contar con licencia para tal efecto, se actúa al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística. Bajo esta normativa, el Ayuntamiento ejecuta el siguiente procedimiento:

-        Primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.

-        En caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros.

-        Segunda sanción firme de 60.001 euros si continúa la actividad irregular.

-        Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento.

Las sanciones son acumulativas en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley. Se han impuesto 89 multas coercitivas (de entre 1.000 y 3.000 euros) y, además, 92 sanciones por la implantación de uso turístico sin la preceptiva licencia. De esas sanciones, 89 han sido por valor de 30.001 euros cada una y las tres restantes por valor de 60.001 euros cada una, por reincidencia.

Refuerzo de inspectores y una web segura para usuarios de VUT

Otra línea dentro de este plan de acción consiste en el refuerzo del cuerpo de inspectores. La Subdirección General de Inspección y Disciplina cuenta con 65 trabajadores para toda la actividad inspectora. El Ayuntamiento incrementa este año la plantilla en un 15 %, incorporando al servicio diez personas más.

Los pisos turísticos se han incrementado en la ciudad un 50 % desde 2017. Mientras en este tiempo se han contabilizado 8.162 viviendas turísticas nuevas, en el mismo periodo se han creado 113 establecimientos turísticos (hoteles, pensiones, hostels, etc.), representando un incremento del 9,85 %. En el distrito de Centro hay un turista alojado por cada dos residentes.

El informe de gestión de la Agencia de Actividades en 2024 refleja que las medidas puestas en marcha por el Gobierno municipal desde abril del año pasado para fomentar el uso de las viviendas residenciales frente a la opción turística están ofreciendo resultados positivos.

En 2024, aumentó un 82 % el número de viviendas en las que, dedicándose irregularmente al uso turístico, se restableció la legalidad. Se trata de viviendas en las que sus propietarios han decidido cumplir voluntariamente lo ordenado por la Agencia de Actividades (ADA) ante la apertura del procedimiento. En 2023, fueron 138.

La Agencia de Actividades dictó el pasado año 337 resoluciones, ordenándose el cese de 405 viviendas turísticas y archivando por restablecimiento de la legalidad otras 42, al no dedicarse estas ya al uso turístico. En términos globales, por tanto, si se suman estas 42 viviendas turísticas a las 251 que restablecieron la legalidad ante la apertura del procedimiento, son 293 las viviendas que han vuelto a destinarse al uso residencial a lo largo de 2024.