La vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos en España, donde los precios continúan encareciéndose por el desajuste entre oferta y demanda. Sin embargo, elevar sustancialmente la producción para paliar el déficit acumulado no es tarea sencilla a corto plazo. El sector se enfrenta a múltiples obstáculos estructurales que frenan la construcción de nuevas viviendas.

En 2024 se iniciaron en España 112.220 viviendas libres, una cifra que palidece frente a las 664.923 de 2006, en pleno auge inmobiliario. Ese año se terminaron 86.609 viviendas, comparadas con las 597.632 de hace 18 años. En el primer trimestre de 2025, las cifras muestran una tímida recuperación con 31.179 viviendas iniciadas, un 11,5 % más que el año anterior, pero solo 18.642 viviendas terminadas, un 8 % menos.

Falta la materia prima

El déficit de suelo finalista y los largos plazos para desarrollarlo son, según el sector, el principal escollo para aumentar la producción. La patronal de la construcción CNC, los promotores de APCEspaña, la asociación madrileña Asprima y otros agentes clave del mercado urgen a reformar la Ley del Suelo para agilizar su transformación y aportar seguridad jurídica a los planes urbanísticos.

Actualmente, el tiempo medio para desarrollar suelo ronda los 10 a 15 años, trabajando aún con suelos calificados en el año 2000. El ritmo de consumo supera al de producción, lo que acentúa el cuello de botella.

Se necesitan 700.000 trabajadores

El déficit de mano de obra, tanto cualificada como no, limita seriamente la actividad constructora. La CNC estima que hacen falta 700.000 nuevos trabajadores a corto plazo para evitar que se paralicen proyectos de obra nueva, rehabilitación o reconstrucción.

Ante una media de edad de 45 años y la falta de relevo generacional, el sector aboga por mejorar la imagen del oficio, adaptar la Formación Profesional (FP) a sus necesidades, regularizar migrantes, y fomentar la incorporación de jóvenes, mujeres y parados. Se espera que el PERTE de industrialización de la vivienda contribuya en esa dirección.

Costes al alza

El encarecimiento de materiales y energía ha provocado en los últimos tres años un sobrecoste medio del 12 % al 22 %, sin contar los aumentos salariales. Materiales básicos como el acero o el cemento han subido de forma significativa, obligando a replantear proyectos y elevando los precios finales de las viviendas.

Burocracia

La lentitud en la concesión de licencias sigue lastrando a los promotores. El presidente de APCEspaña, Xavier Vilajoana, reconoce que una licencia de obra nueva puede demorarse hasta un año, y la de primera ocupación, seis meses más.

El sector pide menos burocracia, más agilidad, unificación normativa y un marco legal estable y predecible, sin trabas formales que paralicen el desarrollo urbanístico.

Fiscalidad y difícil financiación

Los promotores denuncian que los impuestos representan el 25 % del coste de una vivienda, y reclaman incentivos fiscales para vivienda asequible, financiación mediante ICO y BEI, así como un IVA reducido para jóvenes compradores. El Instituto de Estudios Económicos (IEE) cifra en un 3,5 % del PIB la recaudación fiscal vinculada a la vivienda, una de las más elevadas de Europa.

Además, los pequeños y medianos promotores tienen serias dificultades para acceder al crédito, especialmente fuera de las grandes ciudades. También encuentran barreras para financiar suelo o proyectos de alquiler, debido a la baja rentabilidad y la regulación cambiante.

La gran demanda: Un pacto de Estado

Frente al riesgo de que el déficit de vivienda supere los tres millones de unidades en 2039, el sector inmobiliario (constructores, promotores, arquitectos) ha presentado un decálogo de medidas y reclama un Pacto de Estado por la vivienda. Piden un consenso político duradero que trascienda legislaturas y permita abordar el problema con una visión estructural y a largo plazo.

En resumen, no se construye más porque hay demasiadas barreras estructurales, normativas, financieras y laborales que lo impiden. Aunque la demanda crece y los precios suben, el sector no puede responder con suficiente rapidez, a menos que se acometan reformas profundas. La solución no pasa solo por construir más, sino por cambiar las reglas del juego.

Fuente EFE