España arrastra un importante déficit de vivienda pública que la sitúa a la cola de Europa. Aunque en los últimos años se ha producido una ligera recuperación de la construcción de pisos protegidos, el parque público apenas representa el 3,5% del total de viviendas, una proporción muy inferior a la de otros países europeos. Según los datos recogidos por el Banco de España en su informe de 2025, actualmente solo una de cada 65 viviendas del país es pública.

La distancia con algunos de los principales países europeos resulta especialmente llamativa. Mientras España se mantiene en ese reducido 3,5 %, el porcentaje alcanza el 34 % en Países Bajos, el 23,6 % en Austria, el 21,5 % en Dinamarca y el 16,4% en Reino Unido.

Estas cifras reflejan las dificultades que tiene España para disponer de un parque de vivienda social suficiente con el que atender a las familias con menos recursos y aliviar la presión sobre el mercado del alquiler. Una situación que ha convertido el acceso a la vivienda en uno de los principales asuntos del debate político.

El Gobierno se había marcado como objetivo elevar el peso de la vivienda pública hasta el 9% a medio plazo, en línea con la media europea, y alcanzar el 20% en un horizonte de 20 años. Sin embargo, llegar a esas cifras exigirá acelerar considerablemente la promoción de nuevas viviendas protegidas.

Del 60% en los ochenta a caer por debajo del 10%

La situación actual contrasta con la realidad del mercado inmobiliario español de hace cuatro décadas. La vivienda protegida llegó a tener un protagonismo muy superior al actual y, durante algunos años de la década de los ochenta, su construcción superó incluso a la de vivienda libre. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, recogidos en su último Boletín Especial de Vivienda Social, entre 1984 y 1987 las viviendas protegidas llegaron a representar más del 60% del total de las terminadas. El máximo se alcanzó en 1985, cuando supusieron el 67,2%, con 114.067 viviendas construidas.

A partir de entonces comenzó un progresivo retroceso. La proporción de vivienda protegida cayó de forma notable desde finales de los ochenta y en 2002 ya representaba apenas el 7,2% de las viviendas terminadas. Durante los años siguientes se produjeron algunos repuntes, pero la tendencia general continuó siendo descendente. El estallido de la burbuja inmobiliaria agravó todavía más la situación, al desplomarse la construcción tanto de vivienda libre como protegida.

2017, el año con menos viviendas protegidas de la serie

El deterioro del sector alcanzó uno de sus puntos más bajos en 2017. Ese año se terminaron únicamente 4.938 viviendas protegidas, la cifra más reducida del periodo analizado.

Desde 2019 comenzó a apreciarse una recuperación, aunque insuficiente para compensar el déficit acumulado durante décadas. El problema es especialmente importante para los hogares con rentas bajas y medias, que tienen cada vez más dificultades para asumir los precios del alquiler en el mercado libre. El Banco de España advierte de que la escasez de vivienda social limita la capacidad de respuesta ante la actual crisis de acceso a la vivienda, especialmente entre las familias que destinan una parte elevada de sus ingresos al pago del alquiler.

Los últimos datos apuntan, no obstante, a una mejora en la actividad promotora. Durante 2025 se terminaron alrededor de 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron otras 15.500. La cifra de viviendas finalizadas supera la media anual del periodo 2015-2024, que se situó en unas 9.000. El repunte parece haberse intensificado durante 2026. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el primer semestre del año se iniciaron 11.270 nuevas viviendas protegidas, casi el doble que en el mismo periodo del ejercicio anterior.